香港写字楼也 " 撑不住 " 了:空置率大幅攀升,60 个月新高

创投圈
2019
12/27
18:59
安曼
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近日,香港房地产投资管理及服务公司仲量联行发布《12 月香港地产市场观察》。该文件称,香港甲级写字楼最新空置率已上升至 5.9%,创下连续 60 多月的新高。

作为全球写字楼租金最贵的地区,香港高端写字楼一直都非常紧俏,甚至因为高价曾经逼走了香港证监会!

全球最贵写字楼 " 撑不住 " 了

香港楼价贵,是大家都知道事情。据说,香港人每晚睡在床上,总有种睡在一堆人民币上的即视感。?#29575;?#19978;,虽然租房很贵,但比?#19981;?#36149;的,是中环白领们的办公桌!要知道,香港中环已经连续 4 年摘得全球最贵写字楼的桂冠啦!为此,很多好多大公司都陆续从中环搬走了 ......

但是令?#21496;?#21916;的是,最近中环的租金下降了!!!

仲量联行发布《12 月香港地产市场观察?#20998;?#20986;,因局势和经济不明?#23454;?#22240;素持续影响香港写字楼市场,导致各区租赁活动疲弱。

11 月份,整体写字楼租赁市场录得 9.19 万平方呎的负吸纳量,导致整体空置率升至 5.9%,创下 2014 年香港 " 占中运动 " 以来的新高。同时,11 月写字楼租金跌势持续,当月平均租金环比下跌 0.6% 至?#31185;?#26041;尺 73.9 港元。

值得一提的是,中环、湾仔 / 铜锣湾及尖沙嘴等核心区写字楼市场空置率均持续上升。香港中环的甲级写字楼自 2018 年 10 月开始连续 13 个月录得负吸纳量(即腾空面积大于新租赁面积),11 月空置率更升至逾四年高位,达到 3.5%。

今年上半年,中环刚刚蝉联全球最贵写字楼的桂冠。

美国房地产顾问公司世邦魏理仕发布的最新《全球主要写字楼租用成本》报告称,截止到今年 3 月底,中环甲级写字楼的租金为每年?#31185;?#26041;呎 322 美元(约 2515 港币),如果以平方米计算,每年?#31185;?#31859;的租金近 2 万 7 港币!

虽然在这份报告中,?#26412;?#20063;两度上榜前十名,分别是?#26412;?a href="http://www.ngeiw.club/jinrong/" target="_blank">金融街,以每年?#31185;?#26041;呎 187.77 美元(约 1470 港币)排名第五,以及?#26412;?#21830;务?#34892;?#21306;,以每年?#31185;?#26041;呎 177.05 美元(约 1385 港币)排名第六,但这两个地方的租金跟香港比,只是香港中环的六成。

榜单公布不久,香港中环的租金从 4 月份就开始下跌了。

据仲量联行数据显示,2019 年 10 月,中环甲级写字楼租金跌至平均每年?#31185;?#26041;呎 1465 港元,跌了 5 港元(每年?#31185;?#26041;呎省下一瓶矿泉水)。

香港证监会也租不起中环了

人人都说香港是国际金融?#34892;模?#39321;港中环更是因此闻名于世。?#19978;?#23454;是,不少金融机构和会计师事务所却在逃离昂贵的中环。作为四大会计师事务所之一的安永,去年撤出金钟?#34892;?#22823;厦,搬到港岛东太古坊,据称每月可节约近 400 万港币的租金成本。

同样搬去太古坊的还有香港证监会!!!

今年年初,香港证监会向立法会提交的文件中显示,证监会将在 2020 年搬到太古坊港岛东?#34892;模?#31199;金大约只是目前所在的长江集团?#34892;?#30340;一半!目前,香港证监会总部位于中环的长江集团?#34892;模?#23545;,就是李嘉诚的那栋楼)。文件显示,2017 年,香港证监会办公室租金支出为 2.54 亿港币。

而香港证监会即将租下的太古坊港岛东?#34892;?20 万平方呎楼面(约 1.86 万平方米),涉及 10 层楼,预计呎租约 55 港元(即 1 平方?#33258;?526 元人民币)。以此计算,香港证监会新址的租金约为每月 978 万元人民币,相比于 2017 年超 1800 万元人民币的月租金可节省近一半。

近年?#27492;?#30528;大量的中资金融机构进入香港市场,中环甲级写字楼租金亦水涨船高,迫使一些外资机构纷纷迁出中环。2018 年上半年,高盛将公司的后勤部门从中?#20998;行?#25644;到铜锣湾利园(总部仍在中环)。

据说,高盛总部所在的长江集团?#34892;拿科?#26041;呎 180 港币 / 月,而铜锣湾利园?#31185;?#26041;呎只要 60 港币 / 月左右,这样一来成本开支一下子节约了 60%!这还不?#20431;?#19968;一?#39029;?#20986;中环的外资机构。

同样是美国五大投行之一的摩根大通,更是租下了呎租金仅 30 港币 / 月的观塘海滨汇!法国巴黎银行则在高盛之前就已经从中环交易广场搬到鲗鱼涌林肯大厦。在这里,?#31185;?#26041;呎的租金约为 45 港币 / 月。

外资机构的 " 搬离潮 " 在今年继续蔓延。

仲量联行商业部主管 AlexBarnes 指出,12 月内租户纷纷于区内寻求更具成本效益的办公地点,而租赁活动亦主要受这个趋势所主导。除了租户继续倾向在中环区内物色更物有所值的办公地点外,港岛东和九龙东等非核心区市场空置率下跌。

仲量联?#20889;?#20013;华区和香港研究部主管黄志辉则表示,由于内外环境因素继续影响投资气氛,写字楼投资市场持续淡静。最近成交的数个房屋均以折让价售出。不过,鉴于香港楼市在受压的情况下仍能维持稳健,故现在大部分潜在买家均持观望态度,预计 2020 年香港写字楼投资市场将聚焦具增?#30331;?#21147;的物业。

来源:中国基金报 安曼

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